Bienes Personales: valuación fiscal de los inmuebles en CABA

Escribe: Julián Martín

el año anterior, existían dudas respecto de las declaraciones juradas del Impuesto sobre los Bienes Personales, sobre cuál es el valor que se debe tomar para los inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires.

Es que la valuación de las propiedades para el Impuesto sobre los Bienes Personales no puede ser inferior a la base imponible de los impuestos inmobiliarios provinciales.

Pero en la Ciudad, existen desde 2012 dos parámetros: por un lado, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH), que figura en la boleta del ABL, y por otro, toda la base utilizada para el cálculo de ese impuesto local, que puede hasta cuadriplicar el pago del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Existían en doctrina posiciones en que la VFH es el valor que se debe tomar para Bienes Personales. En cambio, otras posturas, opinaron que es toda la base utilizada para el cálculo del ABL.

La AGIP dijo en su página de internet que la VFH es el valor fiscal que la Ciudad le asigna a cada propiedad, pero la AFIP no había aceptado oficialmente esta limitación.

Existían dudas de que lo hiciera teniendo en cuenta que con la VFH el Gobierno de la CABA rebajó la valuación fiscal anterior de muchos de los inmuebles más caros de la Ciudad, llegando a bajarlos de $ 1 millón a $ 250.000, por ejemplo.

Por este motivo, nadie aseguraba a aquellos que valuaron sus inmuebles por la VFH para Bienes Personales que no se encontraran luego con que la AFIP les reclamara una diferencia multiplicada por cuatro, más intereses y multas sobre el impuesto omitido.

La Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales prevé que los inmuebles deben ser valuados a su valor residual (costo de adquisición menos amortizaciones) al 31 de diciembre de cada año, fijando, a su vez, que dicho valor no podrá ser inferior a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o al valor fiscal. El Decreto Reglamentario de esa ley dispone que se debe tener en cuenta el valor residual o la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, el que sea mayor. Por su parte, el Código Fiscal de CABA establece que la valuación fiscal homogénea no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades, siendo la misma base imponible de los tributos inmobiliarios.

Asimismo, crea la unidad de sustentabilidad contributiva (USC) -fijada en 4 por la Ley Tarifaria- a efectos de contar con una herramienta que posibilite afectar el quantum de los tributos inmobiliarios. Así, hoy los impuestos inmobiliarios vigentes en la Ciudad se calculan, aplicando las escalas y alícuotas respectivas, sobre el monto resultante de multiplicar la VFH por la USC.

De ahí surge la dificultad de interpretación sobre qué base tomar para el cálculo de Bienes Personales: si la VFH (según art. 246 del código fiscal CABA) o el resultante de multiplicar la VFH por cuatro, a los efectos de su comparación con el valor residual del inmueble.

La opinión de la AFIP

1. Resumen de la opinión fiscal.

A los fines de efectuar la comparación establecida en el tercer párrafo del inciso a) del Artículo 22 de la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales, en el caso particular de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se debe considerar el mayor valor entre la Valuación Fiscal a que se refiere el Artículo 246 del Código Fiscal y la base imponible del impuesto inmobiliario tal como lo define la Ley Tarifaria, esto es, el producto de la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC).

2. Desarrollo de los fundamentos de la AFIP.

En primer lugar, y a título aclaratorio, destacamos que el Valor Inmobiliario de Referencia se utiliza para la determinación e ingreso del impuesto de sellos vigente en su ámbito (esta es mi opinión).

A los fines de establecer la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) se considera una proporción del valor económico por metro cuadrado (m2) de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El cálculo del mismo se basa en la valuación del terreno según su ubicación geográfica (barrio, subzona barrial) y Distrito de zonificación del Código de Planeamiento Urbano; y del edificio según el valor real de edificación por m2 del destino constructivo correspondiente, afectado por la depreciación, aclarando su último párrafo que La Valuación Fiscal Homogénea no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades, siendo la misma base Imponible de los tributos del presente Título.

La Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) se utiliza para posibilitar en razón de políticas tributarias para afectar el quantum de los tributos del presente ajustando el valor del inmueble por las características del mismo.

La valuación fiscal es resultante de la suma de la valuación del terreno más la correspondiente a las construcciones en él ejecutadas sigue vigente, si bien se restringe su utilización como base imponible del gravamen, restricción que se circunscribe sólo al ámbito local en donde rigen las normas en cuestión.

Así, de lo expuesto se desprende que en la jurisdicción bajo análisis coexisten dos valuaciones: la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) a la que se le asigna el carácter de base imponible del impuesto inmobiliario y es fijada como máximo en un 20% el valor del mercado de los inmuebles y la Valuación Fiscal (VF) que se utilizará para los fines que se indican, ello sin contar una tercera constituida por el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) utilizada para el pago del impuesto de sellos.

Ahora bien, vale precisar que de conformidad con lo dispuesto por la Ley N° 4040 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus impuestos, tasas y demás contribuciones se abonan conforme a las alícuotas previstas en el Anexo I que forma parte de la misma norma, el cual dispone como calcular los montos de los tributos del Título III del Código Fiscal, entre ellos el del Inmobiliario que surgirá de aplicar … al producto de VFH x USC… la tabla del Artículo 2° del citado Anexo I. Vale decir entonces que, la base imponible del impuesto inmobiliario sobre la que se aplican las alícuotas pertinentes no la constituye la VFH como dispone el Código Fiscal sino que de acuerdo con la Ley Tarifaria la misma viene dada por su multiplicación por la USC, que el mencionado Anexo fija, lo que significa que tal base imponible ascendería a determinado porcentaje del valor de mercado del inmueble.

En la práctica, ello implica que el Gobierno local puede incrementar la base imponible y el quantum de los gravámenes que recauda sin modificar la valuación fiscal, como aconteciera en 2012.

Conclusión

En cuanto a la posibilidad de considerar a la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) a los fines de la valuación de inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe tenerse presente que la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales contempló otros parámetros existentes en las legislaciones locales a la fecha de su sanción y la de su modificación que, como se expuso, aún cuando se les asigne otra finalidad siguen existiendo, siendo la VFH una creación reciente de la legislación de dicha Ciudad que no guarda identidad ni puede considerársela como sustitutiva de alguno de aquéllos.

FUENTE:http://www.ambito.com/suplementos/novedadesfiscales/ampliar.asp?id=3454

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